PINCHAR AQUÍ PARA IMPRIMIR CIRCULAR 20140502 INMUEBLES PROCEDENTES DEL FP CAM

30 de abril 2014

Este es posiblemente el tema más controvertido y polémico de los que nos afectan en la actualidad y es por ello que creemos que nuestra obligación es haceros llegar un informe que clarifique y de respuesta a todos los interrogantes que se os planteen. Lamentamos el tamaño del mismo, pero hay cosas que no se pueden explicar en “dos palabras”.

Todo empieza cuando a finales del 2008 los sindicatos con representación en la Comisión de Control del Fondo de Pensiones CAM (No eran todos) llegan a un acuerdo con el Promotor (CAM) para comprarle los tres edificios más emblemáticos de la Entidad por un total de 62,8 Millones de euros que se incrementaron en 3,8 por las obras realizadas en uno de ellos.

• Oscar Esplá en Alicante, comprado por 30.093.418,04€
• Pascual y Genis en Valencia, comprado por 20.604.608,26
• Pasaje Mercader en Barcelona, comprado por 15.897.224,53€

En total 66.595.250,83€
Es muy difícil y arriesgado juzgar la operación ahora en el 2014, pero parece creíble pensar que la CAM necesitaba liquidez por cualquier motivo (unos pensaran bien y otros mal) y vendió sus edificios para obtenerla, a cambio de un contrato de alquiler a largo plazo (en este caso 20 años), bien remunerado (5,5%) y con un compromiso de recompra donde se garantiza como precio mínimo lo que se pago en un principio. Hasta aquí nada que no hayan hecho todos los Bancos, incluido el Banco de Sabadell. Otra cosa es si la formalización de toda esta operación de ingeniería financiera ha sido llevada con éxito o no, puesto que el único documento que se refiere al compromiso de recompra es una Acta del Consejo de Administración, documento perfectamente válido, pero en él se refiere a que “…se pondrán en marcha los mecanismos necesarios para garantizar que el precio de recompra sea como mínimo el de venta…” y en los contratos de arrendamiento hay una opción de compra para el arrendatario a partir del décimo año (2018) a precio de mercado, o sea al de la ultima tasación siempre que tenga menos de un año y la posibilidad de rescindir el contrato de alquiler abonando un año de indemnización. Por todo esto existen dudas razonables sobre el devenir de este asunto y ante posibles incumplimientos/ejecuciones/rescisiones en los Tribunales de Justicia es poco probable que prosperen pruebas que no sean documentales.

La diferencia fundamental es que esta operación de venta/arrendamiento no se hace con un inversor al uso, sino que se hace con la propia Empresa, con todo lo malo y bueno que eso conlleva y fundamentalmente con que el dicho de que “el tocho no bajara nunca” era elevado por absolutamente todos a la categoría de verdad irrefutable. Y para acabar de complicarlo todo la valoración de los edificios no puede ser como podríamos entender los “profanos”, o sea por el precio de compra puesto que de alguna manera se garantiza en una posible venta, sino que la Ley, al estar integrados en un Fondo de Pensiones, obliga a valorarlos por la ultima tasación independiente (esto es una redundancia puesto que todas las tasadoras lo son. Otra cosa es que sean más o menos “receptivas” con quienes se las encargan) lo que conlleva que el valor entre el momento de la compra y el de la venta sea bien distinto y si un participe sale del Fondo antes de la venta pierda valor si las tasaciones son más bajas que la inicial.

Los problemas empiezan cuando el 01-12-2012 Banco de Sabadell se fusiona (o como se le quiera llamar) con BANCO CAM y siempre según la Ley hay un plazo de un año para que todos los participes estén bajo un mismo Plan, en este caso el PLAN DE PENSIONES DE LOS EMPLEADOS DE BANCO DE SABADELL, empresa bajo cuyo NIF nos encontramos.

Por consiguiente y al tener en CAM un Plan en aportación definida, debe fusionarse con GM PENSIONES puesto que la Ley, otra vez la Ley, prohíbe tener dos Fondos en aportación definida en un mismo Plan. Si esto no fuese así a buen seguro que ahora no habría tanto problema. Pero lo es y cómo es comprensible, se desatan suspicacias a cuento de que un valor bajo en el momento de hacer el traspaso de fondos perjudica a los participes de CAM y beneficia a los de BS. Así de claro y evidente.

Otro hecho remarcable es la oferta de compra que el Banco de Sabadell, a través de Solvia Development, presentó a los sindicatos con representación en la Comisión de Control del PPEBS el 23 de Mayo de 2013 por 56.976.089,01 euros (valor de la ultima tasación efectuada) más un 2% de los derechos consolidados a 31-12-2013, que ascenderían más o menos a 6 millones de euros. Resumiendo, perdíamos “solo” 3,6 Millones de euros. Todos dijeron que no y nosotros dijimos que SI, y lo ponemos así en mayúscula, negrita y subrayado, para que quede absolutamente claro. Ahora también parece fácil juzgar pero el hecho de que parecía que la tasación de los edificios no se venía abajo, unido a la altísima rentabilidad para lo que se podía sacar con ese dinero convencieron a los demás sindicatos de no aceptar la oferta.

A partir de este hecho fundamental empieza la cuesta abajo. La CC del PPEBS aprueba el traspaso de los Fondos el día 26-04-2013, pero el Presidente, muy presionado por quejas de partícipes, asociaciones de jubilados y sindicatos (Enteros o parte de ellos) procedentes de la extinta CAM, paraliza el mencionado traspaso el 15-10-2013 ante la bajada significativa del valor del edificio de Barcelona y convoca a la CC de CAM, que parecía inactiva, el día 02-12-2013, donde se aprueba no sin un amplio y acalorado debate, que se volverían a tasar los edificios de Barcelona, como se había pactado con la Comisión Delegada previamente y el de Valencia (este no se había pactado) con la condición de que el Secretario (en BS es Presidente y en CAM Secretario) estuviese informado y presente en todo el proceso y que la Tasadora se elija de entre una terna presentada por la Gestora. Se elige una que fue la que hizo la primera tasación en 2008. Esto es muy importante. Se concluye que sea cual sea el resultado se traspasen los fondos.
Se hacen las tasaciones y bajan ambas, pero exageradamente la de Valencia. Ante esta última situación se decide no darlas por válidas puesto que el Presidente no estuvo presente, ni participó en nada, y repetir las de los tres edificios.

El resultado, como ya os podéis haber imaginado, vuelve a bajar quedando en:

• Oscar Esplá en Alicante, comprado por 30.093.418,04 € se tasa en 14.763.774,37€ con una minusvalía de 15.329.643,67€
• Pascual y Genis en Valencia, comprado por 20,604.608,26 € se tasa en 7.793.801.98€ con una minusvalía de 12.810.806,28€
• Pasaje Mercader en Barcelona, comprado por 15.897.224,53 € se tasa en 8.466.704,56€ con una minusvalía de 7.430.519,97€
En total se pasan de 66.595.250,83€ a 31.024.280,91€ con una minusvalía de 35.570.969,92€, nada más y nada menos que el 53,41 %.

En medio de todo esto peticiones más o menos acertadas por parte de todo el mundo, como por ejemplo, que los participes procedentes de CAM puedan quedarse en el plan (incorporada al Reglamento en su última redacción), solicitud de tasaciones “más” independientes, estudios efectuados por la Universidad Politécnica de Valencia, valoración por bufete de abogados de prestigio, etc., que a día de hoy no han prosperado.
El día 6 de Marzo de 2014, ambas Comisiones de Control acordaron dar por válidas las decisiones tomadas con anterioridad y ya mencionadas aquí, de traspasar los fondos. Este traspaso se produjo a todos los efectos el 9 de Abril de 2014.

El 23-04-2014 la Comisión de Control de BCAM., UNICA representante de los legítimos propietarios de los inmuebles, da por aprobadas las cuentas del 2013.

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